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大户型直降100万元!北京房价经历“最长下滑周期”

2019-12-09 13:11编辑:何莉人气:


大户型直降100万元!北京房价经历“最长下滑周期”

看着如今的北京房价,小A为3月份及时卖掉了房子庆幸不已。

今年3月,借着一波小阳春,小A将挂了5个月的房子以330万卖了出去,这套房位于丰台区四环内,属于地铁刚需上车盘。而近期,相似户型成交价格仅为290万元左右。这意味着,时隔9个月,这套房跌了近40万,单价下跌近6000元/平方米。目前单价已经不足5万元/平米。

而在“3.17”调控前,北京楼市最疯狂的时期,这类户型成交价格一度接近420万,单价达到7万元/平米。

根据国家统计局的数据,今年7月到10月,北京二手住宅成交均价连续四个月出现下滑。这是2018年以来,北京二手房价经历的最长下滑周期。

近日,中证君走访北京多个地区二手房销售情况,尽管近期交易量有所增长,但市场情绪并未明显升温。除了小户型热门学校学区房,北京二手房全面降价的情形仍在持续。

“现在只有价格降到位了,房子才好卖。”多位经纪人对中证君表示。

频现百万级折扣

“楼王3居室,西南向,无遮挡,160平米,周期快可1150万元成交。”一位地产中介在其朋友圈推广一套房源。

记者了解到,这一房屋挂牌价为1450万元,其中的议价空间达到300万。这意味着每平米降价接近2万元。据了解,房主此次大降价主要是亟需交易变现。

这一小区属于北三环次新房,房龄和户型方面有优势,也有明显的短板。该小区大户型房屋较多且附近交通便利,小区里有不少房屋被出租用于公司办公场所,整体环境并不宜居。加上高总价不好卖,因此房东不得不大降价。

这套房子已经挂牌数月,然而目前仍然未有成交。

除了大户型,顶级学区房也出现了降价促销。近期,丰侨公寓有一套75平米的二手房,挂牌价为1445万元。据中介介绍,业主调低了该套房源的心理价位,1330万左右即可成交。该小区对口小学是宏庙小学,该小学是八中和北师大实验中学分校大比例直升校,这两所中学都是北京市顶级名校。加之该小区位于金融街地区,成交单价居高不下,8月成交均价高达19万/平方米。

中证君从多位房地产中介处了解到,除了极个别稀缺的项目,目前北京总价千万左右的二手房源均有约10%左右的议价空间。即使一些房东不愿意下调中介平台上的挂牌价格,但在实际成交中让步的幅度也在加大。

“今年3月北京房市曾经有一波行情,部分刚需入场,激活了整个购房的链条。但这一轮行情4月下旬后就逐步冷却了,市场又回到了成交量下滑的状态中。”一位中介对中证君表示。

不过,从目前的交易情况来看,西城区小户型牛校/直升校的学区房仍然相当坚挺。中证君了解到,近期,爱民里小区(划片小学西什库小学是北京四中的直升校)有一套一居挂牌,这是整个小区中唯一一套非半地下的挂牌房屋,40平米左右报价超过650万元。传统名校三里河三小近期一套83年40平米的学区房,单价接近16万/平方米,仍然保持了一定的涨幅。可以说,西城小户型学区房是现今北京楼市唯一的高地了。小A清楚的记得,“3.17”之前最疯狂的时候,小区里的一套小两居,一天有5波客户前来看房。“基本当场就得拍板,否则房子就被人抢走了。”小A对中证君表示。

为何短短两年,市场发生了如此大的变化?

在本轮房地产市场调整中,北京是最早出台政策,也最早见效的区域市场之一。在不少地产人士看来,严控杠杆、增加供应是北京市房地产市场迅速降温的主要原因。

目前北京二手房一系列税费规则加大了交易和购买成本。二手房中仅有满五唯一(产证时间5年且为家庭或个人名下唯一一套)的商品房可以享受免征所得税待遇。不符合满五唯一条件的二手房交易都将征收增值部分的20%差额所得税。而获得产证不满两年的二手房还要在此基础上征收5.3%-5.6%的增值税及其附加。目前交易中,税费一般由买家承担,但卖家就需要下调成交价格作为税费的弥补。记者了解到,一般来说,300万左右的二手房,如果不是满五唯一,且上次交易的原值较低,卖家要至少降价20万以上才比较容易成交。

另一个有力政策是“非普二套高贷”。按照北京市相关规定,除建筑容积率在1.0(含)以上、单套建筑面积在140平方米(含)以下两条硬性标准外,北京普通住宅标准价格红线设置为:五环内总价低于468万元。以目前北京市区的房价水平来看,五环内大量房屋将属于非普通住宅。

按照2017年“3.17调控”的信贷政策,购房者在购买非普通二套房的首付款比例不低于80%,且在确定购房套数时,采用“认房又认贷”的原则。

(来源:网络整理)

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